Le marché belge de la location commerciale en 2025 reflète une dynamique complexe entre résilience économique, évolution réglementaire et priorités changeantes des investisseurs. Avec une estimation de la valeur de l’immobilier commercial atteignant 586,30 milliards d’euros, le marché se caractérise par une croissance modérée des prix (3 % à l’échelle nationale), une demande croissante pour des espaces flexibles et durables, ainsi que des développements d’infrastructures transformateurs.
Bruxelles reste l’épicentre de l’activité, avec des loyers de bureaux de premier choix variant entre 200 et 400 €/m²/an dans des quartiers tels que Louise et le Quartier Européen. Pendant ce temps, l’expansion du port d’Anvers et les pôles technologiques de Gand émergent comme des moteurs secondaires de croissance.
Les réformes législatives, notamment la réduction des droits d’enregistrement en Flandre (2 %) et en Wallonie (3 %), visent à stimuler l’investissement, tandis que Bruxelles impose l’enregistrement des baux via Irisbox pour renforcer la transparence.
Ce rapport analyse les tendances des prix, identifie les régions à fort potentiel et examine les méga-projets qui redéfinissent le paysage urbain belge.
Facteurs économiques et dynamique des prix dans la location commerciale
Reprise post-pandémique et stabilisation des taux d’intérêt
La reprise de l’immobilier commercial en Belgique repose sur la stabilisation des conditions macroéconomiques. Après la baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne à mi-2024, les taux hypothécaires ont chuté à 3,5 %–4 %, redonnant confiance aux investisseurs.
Cet assouplissement monétaire, associé à une croissance du PIB de 1,3 % et à des politiques d’indexation des salaires, a renforcé la liquidité des entreprises, permettant aux PME d’étendre leurs activités locatives.
Les secteurs de la logistique et de l’industrie légère connaissent la plus forte hausse des loyers (+4,2 % sur un an à Anvers), stimulée par l’e-commerce et les besoins en infrastructures pour les parcs éoliens offshore.
Variations régionales des prix et tendances sectorielles
Bruxelles domine le segment des bureaux haut de gamme, avec des loyers de premier choix atteignant 400 €/m²/an dans le quartier Louise, soit une hausse de 3,7 % par rapport à 2024.
Toutefois, des zones périphériques comme Zaventem, près de l’aéroport de Bruxelles, enregistrent désormais des loyers de 180 à 220 €/m²/an pour des espaces logistiques, soit une hausse de 22 % depuis 2023.
À l’inverse, en Wallonie, la croissance des loyers commerciaux reste modérée (1,2 %), bien que la réduction des droits d’enregistrement pour les biens professionnels primaires (3 %) pourrait réduire cet écart.
Le secteur hôtelier affiche une reprise inégale :
- Bruxelles enregistre des taux d’occupation hôtelière supérieurs à 78 % (+9 % par rapport à 2024).
- Liège connaît un taux de vacance commerciale de 12 % en raison de l’évolution des habitudes de consommation.
Régions à forte croissance et zones d’investissement stratégique
Bruxelles : l’ancrage institutionnel
Bruxelles, en tant que noyau administratif de l’UE, absorbe 43 % des transactions de location commerciale en Belgique.
- Le Quartier Européen affiche un taux d’occupation de 96 % pour des bureaux Grade A, avec des loyers moyens de 350 €/m²/an.
- Le quartier Nord devient un point chaud avec le projet Citygate II (1,2 milliard d’euros), transformant d’anciens sites industriels en campus technologiques.
- Le quartier Louise, alliant commerce de luxe et espaces de coworking, attire les entreprises de niche avec des loyers de 1 500 €/m²/mois pour des boutiques éphémères.
Anvers : renaissance logistique et du commerce du diamant
Le renouveau commercial d’Anvers est porté par son port, le deuxième plus grand d’Europe, qui traite 12 millions de TEU par an.
- L’expansion du port (2,1 milliards d’euros) stimule la demande d’entrepôts, faisant grimper les loyers à 85 €/m²/an (+18 % en un an).
- Le quartier des Diamantaires allie artisanat et bureaux intelligents, avec des loyers atteignant 220 €/m²/an pour des ateliers technologiques.
Gand et Louvain : écosystèmes d’innovation
- Gand se développe autour du pôle MedTech, avec le Ghent Health Tech Park et des loyers de 280–320 €/m²/an.
- Louvain mise sur l’Innovation Hub (500 millions d’euros), combinant coworking et coliving à 190 €/m²/an.
Tendances transformatrices influençant la demande
Les certifications ESG comme prime locative
Le Code de l’environnement belge impose d’ici 2026 aux bâtiments commerciaux une certification BREEAM Excellent ou LEED Gold.
- Les bureaux durables affichent une prime de loyer de 8 à 12 %.
- À Bruxelles, les immeubles certifiés atteignent 375 €/m²/an, contre 340 €/m²/an pour ceux non certifiés.
Méga-projets redéfinissant le paysage urbain
Extension de l’aéroport de Bruxelles
1,8 milliard d’euros d’investissement pour un parc logistique de 50 000 m² et un terminal d’affaires de 15 000 m².
Initiative Blue Gate à Anvers
Zone éco-industrielle (1,5 milliard d’euros) combinant économie circulaire et logistique verte.
Extension du parc scientifique de Louvain
Projet KU Leuven-Siemens (30 hectares), avec 45 000 m² de laboratoires et d’espaces R&D.
Réformes réglementaires et défis de conformité
- Réduction des droits d’enregistrement en Flandre (2 % contre 10 %) a entraîné une hausse de 31 % des transactions d’entrepôts.
- Immatriculation numérique des baux à Bruxelles via Irisbox pour lutter contre la sous-déclaration.
Perspectives et recommandations stratégiques
Malgré des inquiétudes sur l’accessibilité des loyers (63 % des Belges estiment les baux commerciaux trop chers), le marché reste solide.
Les investisseurs devraient prioriser :
✔ Développements mixtes près des hubs de transport (ex. extension du métro bruxellois) offrant une prime de 9–11 % sur les loyers.
✔ Rénovation des bureaux des années 1980 en hubs logistiques urbains (120–150 €/m²/an).
✔ Baux liés aux objectifs ESG, qui réduisent de 18 % le turnover des locataires.
Alors que la Belgique accélère sa transition verte et ses infrastructures, le secteur de la location commerciale se positionne pour une croissance durable et équilibrée.
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