Le marché belge de la location commerciale en 2025 reflète une dynamique complexe entre résilience économique, évolutions réglementaires et priorités changeantes des investisseurs. Avec une valeur estimée à 586,3 milliards d’euros, l’immobilier commercial affiche une croissance modérée des prix (+3 % à l’échelle nationale), une demande accrue pour les espaces flexibles et durables, ainsi que des projets d’infrastructure majeurs.
Bruxelles reste au cœur de l’activité, avec des loyers de bureaux prime variant entre 200 et 400 €/m²/an dans des quartiers tels que Louise ou le Quartier Européen. En parallèle, l’expansion du port d’Anvers et les pôles technologiques de Gand émergent comme moteurs secondaires de croissance.
Les réformes législatives – telles que la réduction des droits d’enregistrement en Flandre (2 %) et en Wallonie (3 %), ou l’obligation d’enregistrement numérique des baux à Bruxelles – visent à stimuler l’investissement et à renforcer la transparence.
Tendances macroéconomiques et évolution des prix
Stabilisation post-COVID et retour de la confiance
Grâce à l’assouplissement monétaire de la BCE à mi-2024 et à la baisse des taux hypothécaires (3,5 %–4 %), la reprise s’ancre dans un contexte de croissance modérée (+1,3 % du PIB) et d’indexation salariale favorable.
Secteurs porteurs
La logistique et l’industrie légère enregistrent les hausses les plus marquées : +4,2 % à Anvers, portées par l’e-commerce et les besoins énergétiques.
Différences régionales : Bruxelles, Flandre, Wallonie
Bruxelles
- Loyers prime jusqu’à 400 €/m²/an dans le quartier Louise (+3,7 % vs 2024)
- Quartier Européen : taux d’occupation de 96 % pour les bureaux Grade A
- Quartier Nord : Citygate II (1,2 Md €) en cours de transformation
Flandre
- Zaventem : hausse des loyers logistiques (180–220 €/m²/an ; +22 % depuis 2023)
- Port d’Anvers : loyers d’entrepôts à 85 €/m²/an (+18 %)
Wallonie
- Croissance plus modérée (+1,2 %)
- Réduction des droits d’enregistrement à 3 % pour les biens professionnels
Nouveaux pôles et zones en mutation
Anvers
- Expansion portuaire : +2,1 milliards d’euros d’investissement
- Quartier des Diamantaires : convergence artisanat – tech
Gand et Louvain
- Gand : Ghent Health Tech Park (280–320 €/m²/an)
- Louvain : Innovation Hub (500 M€) combinant coliving et coworking
Facteurs de transformation du marché
ESG et certifications vertes
La législation impose d’ici 2026 une certification BREEAM Excellent ou LEED Gold.
Les bureaux conformes enregistrent une prime de 8 à 12 % sur les loyers.
Projets structurants
- Aéroport de Bruxelles : 1,8 Md € pour logistique et terminal affaires
- Blue Gate (Anvers) : zone éco-industrielle de 1,5 Md €
- Parc scientifique de Louvain : partenariat KU Leuven-Siemens (30 ha)
Réformes législatives et digitalisation
- Flandre : baisse des droits de 10 % à 2 %, avec effet direct sur les volumes de transactions
- Bruxelles : enregistrement obligatoire des baux via Irisbox
Recommandations stratégiques pour les investisseurs
✔ Miser sur les projets mixtes proches des hubs de transport : +9–11 % de prime locative
✔ Rénover les bureaux des années 80 en espaces logistiques urbains (120–150 €/m²/an)
✔ Favoriser les baux alignés sur les objectifs ESG : -18 % de turnover locatif
Conclusion : un marché solide en mutation
Malgré des inquiétudes sur l’accessibilité des loyers (63 % des Belges les jugent trop élevés), le marché reste soutenu. La combinaison d’infrastructures modernes, de régulations attractives et de nouveaux usages (flexibilité, durabilité) positionne la Belgique comme un acteur clé de l’immobilier commercial européen pour les années à venir.
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